Prijs per nacht bepalen voor je vakantiehuis:
zo bereken je een goede huurprijs
Veel eigenaren bepalen hun prijs op gevoel, of vullen hem pas in wanneer een gast ernaar vraagt. Dat kost geld op twee manieren tegelijk: je bent te goedkoop in de weken waarin iedereen wil komen, en je woning verschijnt niet bij gasten die hun vakantie voor volgend jaar alvast willen vastleggen. In dit artikel bepaal je je nachtprijs in vijf stappen — van onderaf doorgerekend, getoetst aan de huizen om je heen, en voor de hele kalender van 2027 ingevuld.
In dit artikel
- Waarom je een jaar vooruit invult
- Drie prijzen die je uit elkaar houdt
- Stap 1 — Deel je jaar op in periodes
- Stap 2 — Reken van onderaf
- Stap 3 — Kijk wat de buurt vraagt
- Stap 4 — Reken de commissie terug
- Stap 5 — Fijnafstemming
- Je prijzen en kosten in Casa Hero
- Bijsturen tijdens het seizoen
- Veelgestelde vragen
Waarom je een jaar vooruit invult
Een vakantiehuis is geen hotelkamer. Gasten die met het gezin twee weken naar Spanje gaan, plannen die reis lang van tevoren: schoolvakanties staan vast, vliegtickets worden goedkoper bij vroeg boeken, en het aanbod van goede huizen in de zomerweken is beperkt. Een flink deel van de zomerboekingen wordt daarom tussen oktober en maart gemaakt.
Staat er voor die weken geen prijs in je kalender, dan gebeurt er iets vervelends: je woning is niet alleen niet boekbaar, ze verschijnt in veel zoekresultaten helemaal niet. De gast ziet je huis dus nooit — ook niet als het perfect bij hem past.
- Je bent vindbaar in precies die periode waarin het meest geboekt wordt.
- Je beslist met een koel hoofd. Een prijs die je in november rustig doorrekent, is bijna altijd beter dan een prijs die je in mei bedenkt omdat er iemand belt.
- Je ziet je omzetplaatje in één keer in plaats van week voor week.
- Vroegboekers zijn vaak minder prijsgevoelig: voor een gezinsvakantie staan bestemming en reisperiode al vast en telt beschikbaarheid zwaarder dan de laatste paar tientjes.
Praktisch ritme: zet in september of oktober een middag apart en vul de complete kalender voor 2027 in. Daarna pas je alleen nog bij — je hoeft nooit meer vanaf nul te beginnen.
Drie prijzen die je uit elkaar houdt
Wie over "de prijs" van een vakantiehuis praat, bedoelt meestal drie verschillende dingen door elkaar. Zodra je ze los ziet, wordt de rest van dit artikel vanzelf logisch.
Kostprijs
Wat je per nacht minimaal nodig hebt om je vaste lasten en je kosten per boeking te dekken. Die bereken je zelf; de markt heeft er niets mee te maken. Hieronder verhuren kost je geld.
Marktprijs
Wat vergelijkbare woningen in jouw omgeving voor dezelfde periode vragen. Die bepaal jij niet, die lees je af — en hij verschilt sterk per week.
Verkoopprijs
Wat je uiteindelijk daadwerkelijk in je kalender zet, per periode en per kanaal. Dat is een keuze tussen de twee bovenstaande, plus de commissie die je kwijt bent.
De vijf stappen hieronder volgen precies die volgorde: je bepaalt je periodes, berekent je kostprijs en gewenste opbrengst, toetst aan de markt, verwerkt de kanaalkosten en stelt daarna pas je definitieve verkoopprijs in.
Wat we bedoelen met "kale nachtprijs": het bedrag dat jij per nacht voor de accommodatie rekent, exclusief eindschoonmaak, toeristenbelasting, borg en eventuele andere toeslagen. Alle bedragen in dit artikel zijn kale nachtprijzen, tenzij er iets anders bij staat.
Stap 1 — Deel je jaar op in periodes
Eén vaste prijs is per definitie twee keer fout
Werk je met één prijs het hele jaar door, dan laat je in juli en augustus geld liggen en sta je in november te duur leeg. Voor de meeste woningen zijn drie tot vijf basisperiodes genoeg. Daarbovenop kun je losse piekweken en feestdagen apart prijzen. Belangrijk: je periodes volgen de vraag, niet de kalendermaanden. Voor een woning aan de Costa Blanca ziet een typisch jaar er zo uit:
Hoogseizoen Midseizoen Laagseizoen
Leg de Nederlandse en Belgische vakanties eroverheen
Je gasten komen grotendeels uit Nederland en België, dus hun vrije dagen bepalen wanneer de vraag piekt. Een week die in je grondschema "midseizoen" heet, kan door een schoolvakantie in de praktijk hoogseizoen zijn. Houd deze periodes daarom apart in je prijsberekening en kalender:
- Voorjaarsvakantie en carnaval — korte, maar drukke week in februari.
- Pasen en meivakantie — vaak de eerste echte piek van het jaar; reken hier gerust hoogseizoensprijzen.
- Hemelvaart en Pinksteren — lange weekenden; prijs per nacht omhoog, minimumverblijf omlaag.
- Zomervakantie — let op de drie Nederlandse regio's en de Belgische vakantie, samen zo'n acht aaneengesloten weken.
- Herfstvakantie — in Spanje nog prima weer; vaak onderschat en te laag geprijsd.
- Kerst en oud en nieuw — kleine maar koopkrachtige groep; aparte prijs, vaste aankomstdagen.
Verhuur je langere periodes in de winter? Zet dan naast je nachtprijs ook een maandprijs. Overwinteraars en thuiswerkers vergelijken in maandbedragen, niet in nachten.
Reken van onderaf, niet vanaf de concurrent
Beginnen bij wat de buurman vraagt is verleidelijk, maar dan weet je nog steeds niet of jouw huis er iets aan overhoudt. Begin daarom bij je eigen cijfers en gebruik de concurrentie pas als toets.
1. Tel je vaste jaarlasten op
Dit zijn de kosten die doorlopen, of je nu tien of dertig weken verhuurt. Een realistisch voorbeeld voor een villa met zwembad voor acht personen:
| Vaste lastenpost | Per jaar |
|---|---|
| IBI en afvalstoffenheffing | €650 |
| Opstal- en inboedelverzekering | €450 |
| Water, stroom, internet (basis) | €1.800 |
| Zwembad- en tuinonderhoud | €1.700 |
| Gemeenschapskosten | €600 |
| Onderhoud en vervanging (reservering) | €900 |
| Boekhouder en aangiftes | €350 |
| Website en abonnementen | €150 |
| Totaal vaste lasten | €6.600 |
2. Bepaal je kosten per boeking
Deze kosten maak je alleen als er daadwerkelijk iemand komt: eindschoonmaak, linnengoed, extra water en stroom, welkomstpakket, bankkosten. In ons voorbeeld samen €175 per boeking, oftewel €25 per nacht bij een verblijf van een week.
3. Kies een realistische bezetting
Dit is de stap die het vaakst te rooskleurig wordt ingevuld. Ga uit van wat je vorig jaar háálde, niet van wat je hoopt. Voor een woning in een populaire kustplaats is twintig verhuurde weken (140 nachten) een gezond uitgangspunt.
4. Tel op tot je gemiddelde nachtprijs
| Opbouw | Bedrag |
|---|---|
| Vaste lasten €6.600 ÷ 140 nachten | €47 per nacht |
| Kosten per boeking €175 ÷ 7 nachten | €25 per nacht |
| Kostprijs: hieronder verdien je niets | €72 per nacht |
| Gewenste winst €12.000 ÷ 140 nachten | €86 per nacht |
| Gemiddelde nachtprijs | €158 per nacht |
Illustratief voorbeeld. Vul je eigen bedragen in — de opbouw blijft hetzelfde, de uitkomst verschilt per woning en regio.
5. Verdeel dat gemiddelde over je periodes
Je zet dus nergens €158 in je kalender. Je moet gemiddeld over al je verhuurde nachten op ongeveer €158 uitkomen — met dure weken in juli en goedkope weken in november. Verdeel dat gemiddelde over de periodes uit stap 1 en controleer of de som klopt:
| Periode | Weken | Nachtprijs | Opbrengst |
|---|---|---|---|
| Hoogseizoen (juli, aug, vakanties) | 8 | €235 | €13.160 |
| Midseizoen (voor- en najaar) | 7 | €130 | €6.370 |
| Laagseizoen (winter) | 5 | €75 | €2.625 |
| Totaal | 20 | €158 gem. | €22.155 |
Reken dan terug, met de aanname waarop dit hele voorbeeld rust: twintig boekingen van gemiddeld zeven nachten. Dat maakt de variabele kosten 20 × €175 = €3.500. Van de €22.155 omzet gaat dus €6.600 aan vaste lasten en €3.500 aan kosten per boeking af; er blijft €12.055 over — het bedrag waarmee je in stap 4 begon.
Klopt de som bij jou niet, dan moet er iets wijken: de prijzen omhoog, de kosten omlaag of de gewenste winst bijstellen. Verhuur je veel korte verblijven, dan liggen je kosten per nacht hoger dan in dit voorbeeld: je maakt de schoonmaak- en wisselkosten dan vaker per verhuurde nacht. Het is een vereenvoudigd rekenmodel, bedoeld om de volgorde te laten zien — niet om exact op jouw woning te passen.
Stap 3 — Kijk wat de buurt vraagt
Airbnb, Booking.com en Micazu als toetssteen
Nu je een eigen prijs hebt, kun je hem toetsen. Doe dit per periode en niet één keer voor het hele jaar: een woning die in augustus goed geprijsd is, kan in mei ver naast de markt zitten.
- Zoek met concrete datumsVul een aankomst- en vertrekdatum in die je echt wilt toetsen — bijvoorbeeld de tweede week van augustus 2027. Zonder datums krijg je vanafprijzen te zien, en die zeggen niets.
- Filter tot je alleen vergelijkbare huizen zietZet de filters op hetzelfde aantal slaapkamers en dezelfde faciliteiten: privézwembad, airco, wifi, aantal badkamers, huisdieren toegestaan. Een villa met verwarmd zwembad vergelijken met een appartement zonder buitenruimte levert een prijs op waar je niets aan hebt.
- Open de kaartweergave op AirbnbDit is het snelste hulpmiddel dat er is. Je ziet direct welke woningen in jouw straat, wijk of urbanisatie adverteren, met de prijs voor de door jou gekozen week erbij. Zoom in op je eigen omgeving: dat zijn je echte concurrenten, niet de huizen tien kilometer verderop.
- Controleer op Booking.com en MicazuBooking laat zien wat de gast inclusief kosten betaalt; Micazu is dichter bij jouw doelgroep van Nederlandse en Belgische gasten en werkt vaker met weekprijzen. Samen geven ze een eerlijker beeld dan één platform.
- Kijk naar de kalender, niet alleen naar de prijsEen woning die voor €300 per nacht adverteert maar half augustus nog leeg is, zegt weinig over wat haalbaar is. Een huis dat voor die week al vol zit, geeft in elk geval het signaal dat prijs en aanbod aantrekkelijk zijn — maar een volle kalender kan net zo goed komen door een scherpe prijs, vaste terugkerende gasten of dagen die de eigenaar zelf blokkeerde. Kijk daarom altijd naar meerdere vergelijkbare woningen voordat je je eigen prijs aanpast.
- Noteer waarin jouw huis afwijktZeezicht, loopafstand tot het strand, een verwarmd zwembad, laadpaal, een echte werkplek of gewoon betere foto's en meer reviews: dat zijn redenen om bóven het gemiddelde te gaan zitten. Ontbreken die juist, wees dan eerlijk en ga eronder zitten.
Let op wat de gast ziet. De prijs op Airbnb en Booking is inclusief servicekosten en vaak inclusief schoonmaak. Vergelijk die dus niet één op één met jouw kale nachtprijs — klik door naar het prijsoverzicht en kijk wat de eigenaar zelf vraagt.
Vergelijk altijd dezelfde verblijfsduur. Een woning van €200 per nacht bij zeven nachten kan bij een verblijf van drie nachten veel duurder uitvallen, omdat de eindschoonmaak en andere vaste posten dan over minder nachten worden verdeeld. Toets je midweekprijs dus met een midweek-zoekopdracht, en je weekprijs met een week.
Stap 4 — Reken de commissie terug
Je nachtprijs is pas compleet als je weet wat er per kanaal van overblijft. Dezelfde €235 per nacht levert je namelijk drie verschillende bedragen op:
| Kanaal | Jij houdt over per nacht |
|---|---|
| Platform met 15% commissie* | €200 |
| Verhuurbureau met 20–25% commissie* | €176 – €188 |
| Eigen website, geen platformcommissie | €235 |
* Het werkelijke percentage verschilt per platform, contract en commissiemodel — sommige kanalen rekenen een deel aan de gast, andere alles aan jou. Gebruik voor je eigen berekening het percentage dat daadwerkelijk op jouw boekingen van toepassing is. Geen platformcommissie betekent overigens niet nul kosten: accepteer je online betalingen, dan houd je de transactiekosten van je betaaldienst.
Over twintig weken tikt het verschil aan: tussen €200 en €235 per nacht zit bij 140 nachten bijna €5.000 per jaar. Twee praktische gevolgen voor je prijsbeleid:
- Zet op platforms je volle prijs. Je concurreert daar met tientallen woningen die hetzelfde doen; korting geven kost je dubbel, want je betaalt over die lagere prijs ook nog commissie.
- Maak direct boeken aantrekkelijk zonder jezelf te benadelen. Omdat de gast op je eigen site geen servicekosten betaalt, is hij bij dezelfde nachtprijs al goedkoper uit. Wil je nog een duwtje geven, doe dat dan met iets kleins: een late check-out, de eindschoonmaak inbegrepen of een welkomstpakket.
Wil je dit exact doorrekenen voor jouw woning, gebruik dan de rekentool commissie berekenen of lees het overzicht van alle kosten van vakantiewoning verhuren.
Stap 5 — Fijnafstemming
De nachtprijs is het fundament. Met een paar instellingen eromheen haal je er merkbaar meer uit:
In het hoogseizoen zeven nachten met een vaste wisseldag; in het voor- en najaar drie tot vier nachten met vrije aankomst. Zo blijf je in de drukke weken efficient en vang je daarbuiten de korte boekingen op die anders langsgaan.
Reken de eindschoonmaak als los bedrag in plaats van hem in de nachtprijs te verwerken. Bij korte verblijven blijf je zo concurrerend, en gasten begrijpen de post prima — zolang hij reeel is en van tevoren zichtbaar.
Een korting vanaf tien nachten en een aparte maandprijs in het laagseizoen kosten je weinig — je wisselkosten dalen mee — en leveren precies de boekingen op die je kalender vullen in de stille maanden.
Lange weekenden rond Hemelvaart en Pinksteren, oud en nieuw, een lokaal festival: geef die losse dagen een eigen prijs in plaats van ze mee te laten liften op het seizoenstarief.
Je prijzen en kosten in Casa Hero
De rekensom hierboven is maar één keer per jaar echt werk — mits je kosten en boekingen op één plek staan. In het beheer van je Casa Hero-website doe je dat zo:
- Prijsperiodes voor het hele jaar. Leg per periode je nachtprijs, minimumverblijf en aankomstdagen vast. Je kalender is daarmee in één keer twaalf maanden vooruit boekbaar.
- Alle kosten op één plek. Voer je vaste lasten en je kosten per boeking in, zodat je niet hoeft te gokken welk bedrag je in stap 2 moet gebruiken.
- Zien wat je overhoudt. Per boeking en per jaar zie je omzet min kosten — en dus of je prijs daadwerkelijk oplevert wat je bedacht had.
- Bezetting in beeld. Hoeveel nachten je verhuurde en in welke periodes, zodat de bezetting waarmee je volgend jaar rekent op cijfers berust en niet op gevoel.
Je kalender voor 2027 in één middag rond
Met Casa Hero heb je een eigen boekingswebsite met prijsperiodes, kostenregistratie en iCal-synchronisatie — zonder commissie per boeking. Gratis uit te proberen.
Bijsturen tijdens het seizoen
Een prijs die je in oktober invult, is een aanname. Kijk een paar keer per jaar of de praktijk je gelijk geeft, en gebruik daarbij deze vuistregels:
- Hoogseizoen in maart al vol? Je zat te laag. Verhoog voor volgend jaar — en blokkeer eventueel een week voor jezelf, want die ga je anders missen.
- Zes weken voor aankomst nog leeg? Wachten helpt niet. Verlaag gericht, of bied de periode aan als midweek of lang weekend.
- Structureel lege schouderweken? Niet je prijs is het probleem, maar je minimumverblijf of je vaste wisseldag. Zet die eerst los voordat je gaat zakken.
- Wel veel aanvragen, weinig boekingen? Dan is het zelden de prijs, maar je reactiesnelheid, je foto's of onduidelijkheid over de bijkomende kosten.
- Evalueer in november. Zet je werkelijke omzet, kosten en bezetting naast de aannames van vorig jaar en begin met die cijfers aan de kalender voor het jaar erna.
Meer manieren om je kalender te vullen zonder je prijs te verlagen, lees je in meer boekingen voor je vakantiehuis.
Alles over je nachtprijs
Houd drie prijzen uit elkaar. Je kostprijs bereken je zelf: tel je vaste jaarlasten op, deel die door het aantal nachten dat je realistisch verhuurt en tel de kosten per boeking erbij. Voeg daar de winst aan toe die je wilt overhouden, en je hebt de gemiddelde nachtprijs waar je op uit moet komen. De marktprijs lees je af bij vergelijkbare woningen voor dezelfde data. Je verkoopprijs is de keuze daartussen, per periode ingevuld en gecorrigeerd voor de commissie van het kanaal waarop je verhuurt.
Minimaal twaalf maanden. Gasten die een zomervakantie in een vakantiehuis boeken, zijn vaak al in het najaar of vroege voorjaar aan het zoeken. Staat er voor die datums geen prijs, dan is je woning simpelweg niet boekbaar en kom je in veel zoekresultaten niet voor. Vul daarom in het najaar de hele kalender voor het volgende jaar in, ook het laagseizoen.
Zoek op Airbnb, Booking.com en Micazu op je eigen plaats en vul concrete aankomst- en vertrekdatums in — prijzen zonder datums zeggen niets. Filter daarna op woningen die echt vergelijkbaar zijn: hetzelfde aantal slaapkamers, wel of geen privézwembad, airco, zeezicht en loopafstand tot het strand. Op Airbnb kun je bovendien de kaartweergave openen, zodat je precies ziet welke woningen in jouw straat of wijk adverteren en wat zij voor die week vragen.
Beide kan, maar apart rekenen werkt bij korte verblijven eerlijker: de schoonmaak kost hetzelfde bij drie nachten als bij veertien. Reken je de schoonmaak in de nachtprijs, dan word je automatisch duur voor korte boekingen. Zet je de kosten apart, houd ze dan reëel en vermeld ze duidelijk — een hoge, verrassende eindafrekening is een van de grootste redenen om af te haken.
In het laagseizoen concurreer je niet met andere vakantiehuizen om de gast, maar met de keuze om helemaal niet te gaan. Ga uit van je variabele kosten per nacht plus een deel van je vaste lasten: alles daarboven is winst die je anders zou mislopen. Praktisch komt dat vaak neer op 40 tot 55 procent van je hoogseizoensprijs, met kortingen voor verblijven vanaf twee weken of een maand.
Je nettoprijs — wat jij overhoudt — kan gelijk blijven, terwijl de gast toch goedkoper uit is. De platforms rekenen namelijk bovenop jouw prijs nog servicekosten aan de gast. Zet je op je eigen site dezelfde of een iets lagere prijs neer zonder die opslag, dan is direct boeken voor de gast merkbaar voordeliger en houd jij de commissie zelf.