Vakantiehuis in Spanje?
Zo zit je Nederlandse aangifte in elkaar
Je huis staat in Spanje, je aangifte doe je in Nederland — en dat voelt tegenstrijdig. De woning hoort gewoon in box 3, terwijl Spanje het heffingsrecht heeft. In dit artikel lees je hoe die twee zich tot elkaar verhouden, wat je waar invult en welke Spaanse verplichtingen erbij horen.
Dit artikel gaat over privébezit (box 3). Zit je woning in een BV, SL of onderneming, dan gelden andere regels. Algemene informatie, geen fiscaal advies — regels wijzigen elk jaar.
Het korte antwoord
Je geeft je Spaanse vakantiehuis op in box 3, en je betaalt er in Nederland vrijwel niets over. Dat lijkt tegenstrijdig, maar het zijn twee losse stappen. Als inwoner van Nederland geef je je wereldwijde vermogen aan — dus ook een woning aan de Costa Blanca. Vervolgens bepaalt het belastingverdrag met Spanje dat het land wáár het pand ligt mag heffen, en verleent Nederland een vermindering voor het deel van je vermogen dat bij die woning hoort.
Wat overblijft is een indirect effect: je Spaanse woning verhoogt je totale box 3-vermogen, en daardoor kan de belasting over je overige vermogen hóger uitvallen. Daarnaast heb je in Spanje zelf jaarlijkse verplichtingen — ook als je nooit verhuurt.
Dit alles geldt voor de woning als privébezit. Zit je huis in een vennootschap of is je verhuur fiscaal een onderneming, dan loopt de heffing via een andere route.
Je woning in box 3: welke waarde?
Een tweede woning valt in box 3, in de categorie overige bezittingen. Voor een Nederlands pand gebruik je de WOZ-waarde, maar Spanje kent geen WOZ. Daarom vul je de waarde in het economische verkeer op 1 januari van het belastingjaar in: de prijs die de woning bij verkoop zou opbrengen, in onbewoonde staat.
De Spaanse valor catastral is nadrukkelijk niet die waarde — die ligt doorgaans ver onder de marktwaarde en dient alleen voor Spaanse heffingen. Een taxatierapport of een onderbouwing met vergelijkbare verkopen in je urbanisatie maakt je aangifte verdedigbaar als de inspecteur vragen stelt.
De box 3-cijfers waar je mee rekent:
- Tarief: 36% over het berekende rendement
- Forfait overige bezittingen: 6% (definitief vastgesteld voor 2026); voor banktegoeden geldt een voorlopig forfait van 1,28%
- Heffingvrij vermogen: €59.357 per persoon, €118.714 met fiscale partner
- Schuldendrempel: €3.800 per persoon, €7.600 met partner — het meerdere van je Spaanse hypotheek verlaagt je grondslag
Het forfait van 6% is een aanname, geen meting: of je woning nu leegstaat of vol verhuurd is, box 3 rekent met hetzelfde percentage over de waarde. Wat je werkelijk aan huur ophaalt, speelt in het huidige stelsel alleen een rol via de tegenbewijsregeling — en juist die kan bij een verhuurde woning ongunstig uitpakken.
Voorkoming van dubbele belasting
In het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje is vastgelegd dat inkomsten uit onroerend goed belast mogen worden in het land waar het pand ligt. Nederland past daarom de vrijstellingsmethode met progressievoorbehoud toe: je geeft de woning op, en krijgt een vermindering die evenredig meeloopt met het aandeel van de woning in je box 3-rendement. En omdat een woning met het 6%-forfait zwaarder meetelt dan spaargeld (1,28%), is dat aandeel meestal gróter dan het aandeel in je vermogen — wat gunstig uitpakt.
Veelgemaakte fout: denken dat je de in Spanje betaalde belasting van je Nederlandse aanslag mag aftrekken. Dat is niet zo. De vermindering wordt berekend op basis van je vérmogensverhouding, niet op basis van wat je in Spanje hebt afgerekend. Betaalde je in Spanje weinig, dan krijg je in Nederland niet minder vermindering — en andersom ook niet.
Praktisch betekent dit dat je in je aangifte twee dingen doet: de woning invullen bij je bezittingen, én bij het onderdeel over buitenlandse inkomsten aangeven dat je recht hebt op aftrek ter voorkoming van dubbele belasting. Sla je die tweede stap over, dan betaal je gewoon volledig box 3 over je Spaanse huis — en dat is precies de fout die je zelf moet voorkomen, want de Belastingdienst vult hem niet voor je in.
Rekenvoorbeeld
Een woning van €300.000 in Moraira, zonder hypotheek
| Spaanse woning (waarde economisch verkeer) | €300.000 |
| Spaargeld en beleggingen in Nederland | €100.000 |
| Totaal vermogen | €400.000 |
| Forfaitair rendement: woning 6% + spaargeld 1,28% | €18.000 + €1.280 = €19.280 |
| Af: heffingvrij vermogen (alleenstaand) | − €59.357 |
| Belasting: voordeel na vrijstelling × 36% | ruwweg €5.900 |
| Af: vermindering voor het Spaanse deel (18.000 van 19.280 = ruim 93%) | circa €5.500 eraf |
| Blijft over voor Nederland | ordegrootte €400 |
Vereenvoudigd voorbeeld ter illustratie van de systematiek, met het voorlopige spaarforfait van 1,28%. De precieze uitkomst hangt af van je vermogenssamenstelling, een eventuele fiscale partner, schulden en de definitieve forfaits.
Wat overblijft is in feite de belasting over je Nederlandse spaargeld. Maar let op het indirecte effect: zonder de Spaanse woning viel dat spaargeld grotendeels ónder de vrijstelling en betaalde je vrijwel niets. Mét de woning stijgt je totale vermogen, valt een groter deel boven de vrijstelling, en betaal je over datzelfde spaargeld dus méér — ook al is de woning zelf effectief vrijgesteld. Dat is precies wat eigenaren verrast.
De tegenbewijsregeling: let op bij vastgoed
Kun je aantonen dat je werkelijke rendement lager was dan het forfait, dan mag je op grond van de tegenbewijsregeling belasting betalen over dat lagere bedrag. Je geeft dat door met een apart formulier bij je aangifte.
Bij vastgoed zit hier een addertje: onder het werkelijk rendement valt niet alleen de huur die je ontving, maar ook de waardestijging van de woning in dat jaar — ook als je niet verkocht hebt. Is je Spaanse huis flink in waarde gestegen, dan kan je werkelijke rendement dus juist hóger uitvallen dan de forfaitaire 6%, en ben je met tegenbewijs slechter af. Bovendien werkt de voorkoming van dubbele belasting anders uit als je voor tegenbewijs kiest. Reken beide varianten door voordat je iets indient, of laat dat doen.
Wat je in Spanje moet doen
Omdat Spanje het heffingsrecht heeft, ligt daar het echte werk. Drie dingen komen jaarlijks terug:
- IBI — de gemeentelijke onroerendezaakbelasting, gebaseerd op de valor catastral. Meestal via automatische incasso.
- Modelo 210 bij eigen gebruik — over de periode dat je de woning niet verhuurt, rekent Spanje een fictief inkomen: 1,1% van de valor catastral als die recent is herzien, anders 2%. Daarover betaal je als inwoner van de EU 19%.
- Modelo 210 bij verhuur — over je huurinkomsten betaal je 19%. Als EU-inwoner mag je de kosten aftrekken die aan de verhuur toe te rekenen zijn: IBI, verzekering, onderhoud, schoonmaak, afschrijving en beheerkosten, naar rato van de verhuurde dagen. Inwoners van buiten de EU betalen 24% zonder kostenaftrek — een van de weinige plekken waar Brexit direct in de portemonnee voelbaar is.
Verhuur je een deel van het jaar, dan krijg je met béide te maken: huurinkomsten over de verhuurde dagen, fictief inkomen over de rest. De gemeentelijke IBI voldoen is dus niet genoeg; de Modelo 210 staat daar helemaal los van.
De termijnen zijn net gewijzigd. Sinds 2024 dien je huurinkomsten jaarlijks in plaats van per kwartaal in. Daar bovenop verschuift met ingang van boekjaar 2026 het aangiftevenster: huurinkomsten van 2026 dien je in tussen 1 en 20 april 2027, en het venster voor fictief inkomen loopt van 1 april tot en met 31 december van het jaar erna. Voor boekjaar 2025 gelden nog de oude termijnen. Laat een Spaanse gestor je hierin meenemen — het formulier zelf is per 2027 ook vernieuwd.
Verhuur je toeristisch, dan spelen daarnaast de regionale vergunningsplicht en de gastenregistratie. Die staan los van je aangifte en behandelen we in vakantiehuis verhuren in Spanje.
Wat er verandert richting 2028
Het huidige forfaitaire stelsel is een overbrugging. Het kabinet werkt aan een stelsel waarin het werkelijke rendement wordt belast, met 1 januari 2028 als beoogde invoerdatum — onder voorbehoud dat de wetgeving op tijd rond is; die datum is al eerder opgeschoven.
Voor vastgoed is het plan om zowel de directe opbrengst (huur, of een economische huurwaarde bij eigen gebruik) als de waardeontwikkeling te belasten. Voor een Spaanse woning verandert dat vooral de rekensom in Nederland; het uitgangspunt dat Spanje mag heffen en Nederland vermindering geeft, volgt uit het belastingverdrag en staat daar los van.
Als je huis niet privé is: BV, SL of onderneming
Alles hierboven gaat uit van de standaardsituatie: je bezit de woning als particulier en gebruikt hem zelf, met hooguit verhuur erbij. Er zijn drie situaties waarin dit verhaal niet voor je opgaat:
- De woning zit in je Nederlandse BV. Dan is er geen box 3: de woning staat op de balans van de vennootschap, huurinkomsten en waardemutaties lopen door de vennootschapsbelasting, en privégebruik van een pand van je eigen BV kan bovendien als verkapt loon of uitdeling worden gezien. Spanje kent daarnaast eigen regels voor vastgoed van buitenlandse vennootschappen.
- De woning zit in een Spaanse SL. Populair bij aankoop, maar fiscaal een vak apart: je hebt dan een deelneming in een buitenlandse vennootschap (die zélf in box 3 valt of onder de aanmerkelijk-belangregels), plus Spaanse vennootschapsbelasting en administratieplichten.
- Je verhuur is fiscaal een onderneming. Puur verhuren blijft normaal gesproken box 3, ook bij toeristische verhuur. Maar wie structureel méér doet dan een belegger — denk aan meerdere panden actief exploiteren met ontbijt, schoonmaak tijdens het verblijf en dagelijkse bemoeienis — kan in box 1 terechtkomen als winst uit onderneming of resultaat uit overige werkzaamheden. Dan zijn de werkelijke huurinkomsten belast (tegen het progressieve tarief), maar zijn ook de kosten aftrekbaar.
De grens tussen “normaal vermogensbeheer” (box 3) en “meer dan dat” (box 1) is een grijs gebied waarover regelmatig geprocedeerd wordt. Herken je jezelf in een van deze situaties, laat je dan adviseren voordat je aangifte doet — de verschillen in belastingdruk zijn groot, twee kanten op.
Je jaarlijkse checklist
- Bepaal de waarde per 1 januariMarktwaarde, niet de valor catastral. Bewaar de onderbouwing: een taxatie, of vergelijkbare verkopen in je omgeving.
- Vul de woning in bij box 3Bij overige bezittingen, samen met een eventuele hypotheek als schuld.
- Claim de voorkoming van dubbele belastingDe stap die het meest wordt overgeslagen — en die je de facto de hele heffing over de woning scheelt.
- Houd je Spaanse administratie bijHuurinkomsten en kosten per verhuurperiode, plus de dagen eigen gebruik. Dat is precies wat je voor de Modelo 210 nodig hebt.
- Zet de Spaanse deadlines in je agendaEn check ze elk jaar opnieuw: ze zijn recent gewijzigd en veranderen per boekjaar.
Je verhuuradministratie op orde, zonder gedoe
Casa Hero houdt per boeking bij wat je ontving, welke kosten erbij hoorden en hoeveel nachten je zelf in het huis zat — precies de cijfers die je voor je aangifte nodig hebt. Inclusief je eigen boekingswebsite, gratis te proberen.
Spaans vakantiehuis en de Nederlandse fiscus
Ja. Woon je in Nederland, dan geef je je wereldwijde vermogen op. Je Spaanse woning hoort in box 3 bij de categorie overige bezittingen. Dat je in Spanje al belasting betaalt, verandert daar niets aan — de vermindering regel je pas in een volgende stap van de aangifte.
Niet de Spaanse kadastrale waarde (valor catastral) en niet een WOZ-waarde, maar de waarde in het economische verkeer op 1 januari van het belastingjaar: de prijs die de woning bij verkoop zou opbrengen. Spanje kent geen WOZ-systeem, dus een taxatie of een goed onderbouwde schatting op basis van vergelijkbare verkopen helpt om je waarde te kunnen verantwoorden.
Nee. Het belastingverdrag tussen Nederland en Spanje wijst het heffingsrecht over onroerend goed toe aan het land waar het pand ligt. Nederland verleent daarom een aftrek ter voorkoming van dubbele belasting: je geeft de woning op, en krijgt vervolgens een vermindering die evenredig is aan het aandeel van de woning in je box 3-rendement. Omdat een woning met 6% een hoger forfait heeft dan spaargeld, valt dat aandeel meestal groter uit dan het aandeel in je vermogen.
Nee, en dat is een hardnekkig misverstand. Je verrekent geen Spaanse belasting met je Nederlandse aanslag. Nederland past de vrijstellingsmethode toe: het rekent uit welk deel van je box 3-rendement bij de Spaanse woning hoort en vermindert de aanslag met datzelfde aandeel. Of je in Spanje veel of weinig betaalde, maakt voor die berekening niet uit.
Ja, een lening voor de woning is een box 3-schuld en verlaagt je vermogen, met een drempel per belastingplichtige. Let op dat de schuld voor de voorkoming van dubbele belasting wordt toegerekend aan de Spaanse woning — dat verlaagt zowel je grondslag als je vermindering.
Ja. Spanje gaat ervan uit dat een woning die je zelf gebruikt een fictief inkomen oplevert (renta imputada) en vraagt daarover jaarlijks een Modelo 210, ook zonder één euro huurinkomsten. De gemeentelijke IBI die je al betaalt, staat daar helemaal los van; dat is de meest gemaakte fout onder buitenlandse eigenaren.
Nee. Dit artikel beschrijft privébezit in box 3. Zit de woning in een BV of SL, dan loopt de heffing via de vennootschap (vennootschapsbelasting, en bij privégebruik mogelijk loon of uitdeling) en gelden er in Spanje aparte regels voor vastgoed van vennootschappen. Ook wie zo actief verhuurt dat het fiscaal een onderneming is, valt buiten box 3. Laat je in die gevallen adviseren.
Ja. Het kabinet werkt aan een stelsel op basis van werkelijk rendement, met 1 januari 2028 als beoogde invoerdatum. Tot die tijd geldt het forfaitaire stelsel, met de tegenbewijsregeling voor wie kan aantonen dat het werkelijke rendement lager was.