Huurovereenkomst vakantiewoning
Spanje: model en uitleg
Verhuur je direct aan je gasten, dan is er geen platform dat de voorwaarden voor je regelt. Wat gebeurt er als iemand een week voor aankomst annuleert, met tien man komt in plaats van zes, of de bank sloopt? Dat staat in je huurovereenkomst — of nergens. Op deze pagina vind je een gratis invulbaar model voor toeristische verhuur in Spanje, met per artikel uitleg over wat je vastlegt en waarom.
Download het model — gratis, geen e-mailadres nodig
Een invulbaar Word-bestand van drie pagina's met alle tien de artikelen, klaar om aan te passen aan je eigen woning en voorwaarden.
Dit model is een startpunt, geen juridisch advies. Regionale regels verschillen; laat het bij een eerste verhuur of bij twijfel controleren door een Spaanse advocaat of gestor.
Waarom je een contract nodig hebt
Bij een boeking via Airbnb of Booking gelden de voorwaarden van het platform. Die regelen annulering, schade en geschillen. Niet altijd in jouw voordeel, maar ze regelen het wel. Zodra je direct verhuurt via je eigen website, valt dat vangnet weg. Wat er dan geldt, is wat jij en je gast hebben afgesproken.
In de praktijk gaat het bijna altijd om dezelfde vier situaties:
- Een gast annuleert drie weken voor aankomst en wil zijn aanbetaling terug
- Er arriveren negen mensen bij een woning voor zes
- Er is schade, en de gast vindt van niet
- De gast levert de gegevens voor de verplichte gastenregistratie niet aan
Zonder contract is dat elke keer een discussie zonder scheidsrechter. Met contract is het een verwijzing naar een artikelnummer. Dat is het hele punt: niet om te procederen, maar om het gesprek kort te houden.
Welk recht geldt er eigenlijk?
Toeristische verhuur valt buiten de Spaanse huurwet
Dit verrast veel eigenaren: de Ley de Arrendamientos Urbanos — de Spaanse huurwet — is op jouw vakantieverhuur niet van toepassing. Artikel 5.e sluit toeristische verhuur uitdrukkelijk uit, mits het gaat om een volledig gemeubileerde woning, direct bewoonbaar, aangeboden met winstoogmerk en onderworpen aan de toeristische regelgeving van je regio. Bij een vakantiewoning met VT-nummer is dat allemaal het geval.
Wat dan wél geldt:
- Het Burgerlijk Wetboek (Código Civil), met een grote mate van contractvrijheid: wat jullie afspreken, geldt
- De toeristische regelgeving van je regio — die stelt eisen aan de woning, de vergunning en soms aan de informatie die je vooraf verstrekt
- Het consumentenrecht, want je gast is consument. Onredelijk bezwarende bedingen zijn nietig, ook als de gast ze heeft geaccepteerd
Geen bedenktijd van veertien dagen. Bij online aankopen heeft een consument doorgaans een herroepingsrecht, maar accommodatie die op een specifieke datum wordt geleverd is daarvan uitgezonderd. Je annuleringsvoorwaarden gelden dus gewoon — mits ze redelijk zijn en de gast ze vóór het boeken heeft kunnen lezen.
Die combinatie — veel vrijheid, met consumentenbescherming als ondergrens, bepaalt hoe je het contract schrijft. Een clausule die alle aansprakelijkheid uitsluit of de volledige huursom houdt bij annulering een half jaar vooraf, houdt bij een rechter geen stand. Een redelijke, staffelmatige regeling wel.
De tien onderdelen
| Artikel | Wat je vastlegt en waarom |
|---|---|
| 1. Partijen | Namen, identiteitsbewijs en contactgegevens van eigenaar én hoofdboeker. De hoofdboeker is aanspreekbaar voor het hele gezelschap; zonder die zin heb je bij problemen niemand. |
| 2. De woning | Adres, toeristisch registratienummer en maximale capaciteit. Het vergunningnummer hoort erin omdat het je legale status aantoont. |
| 3. Periode | Aankomst- en vertrekdatum mét tijdstippen, en het aantal personen. Zonder tijdstippen ontstaat discussie over de check-out. |
| 4. Prijs en betaling | Totaalprijs, aanbetaling, restant met vervaldatum, en wat wel en niet inbegrepen is. Wees expliciet over eindschoonmaak en toeristenbelasting. |
| 5. Waarborgsom | Bedrag, waarvoor hij dient en binnen hoeveel dagen je terugbetaalt. Zie hieronder. |
| 6. Annulering | Een staffel op basis van het aantal dagen vóór aankomst, plus wat er gebeurt bij overmacht aan jouw kant. |
| 7. Gastenregistratie | Dat je de gegevens van alle reizigers vanaf veertien jaar vóór aankomst nodig hebt, en wat er gebeurt als ze uitblijven. |
| 8. Huisregels | Feesten, nachtrust, huisdieren, roken, zwembadgebruik. Kort en concreet; een lijst van dertig regels leest niemand. |
| 9. Aansprakelijkheid | Waar de gast voor opdraait en waarvoor jij niet aansprakelijk bent. Sluit niet álles uit, want dat is nietig. |
| 10. Recht en geschillen | Spaans recht, bevoegde rechter van de plaats van de woning, met behoud van de consumentenrechten van je gast. |
Alle tien staan uitgewerkt in het downloadbare model, met invulvelden op de plekken waar jouw gegevens en bedragen komen.
De annuleringsregeling: wat is redelijk?
Hier zit de meeste spanning: je wilt niet met een lege week zitten, maar een keiharde regeling kost je boekingen — en houdt bij een geschil mogelijk geen stand. Een gangbare, verdedigbare staffel:
- Meer dan 60 dagen vooraf: de aanbetaling is verschuldigd, vaak 25 tot 30%
- Tussen 30 en 60 dagen: 50% van de huursom
- Minder dan 30 dagen of niet verschijnen: 100%
Neem er één zin bij op die je positie juist versterkt: kun je de woning voor dezelfde periode opnieuw verhuren, dan verminder je de vergoeding naar evenredigheid. Dat is niet alleen redelijk tegenover je gast, het maakt de hele clausule beter verdedigbaar. Je vergoedt immers je schade, en die is er niet als de week alsnog geboekt wordt.
Vermeld ook wat er gebeurt als jíj niet kunt leveren, bijvoorbeeld door waterschade of een storing. Volledige restitutie of een gelijkwaardig alternatief is de gebruikelijke oplossing. En adviseer je gast een annuleringsverzekering; dat verplaatst het gesprek van jouw voorwaarden naar zijn polis.
De waarborgsom in de praktijk
Omdat toeristische verhuur buiten de huurwet valt, gelden de wettelijke regels over de fianza hier niet: hoogte en voorwaarden bepaal je zelf. Gebruikelijk is 150 tot 500 euro, afhankelijk van het type woning en gezelschap.
Wat het verschil maakt tussen een waarborgsom die werkt en eentje die discussie oplevert:
- Leg de termijn vast. "Binnen zeven dagen na vertrek" is concreet; "zo spoedig mogelijk" nodigt uit tot herinneringsmails.
- Onderbouw inhoudingen. Foto's en een factuur of offerte. Een bedrag zonder bewijs voelt als een greep uit de kas, ook als het klopt.
- Maak een inventarislijst van wat er in de woning hoort te zijn, zeker bij een luxe inrichting.
- Fotografeer bij oplevering na de eindschoonmaak. Dat is je nulmeting bij de volgende gast.
Een alternatief dat steeds vaker voorkomt is een schadeverzekering per boeking in plaats van een borg: de gast betaalt een klein bedrag en jij bent gedekt. Dat verlaagt de drempel bij het boeken, maar controleer wel wat er precies gedekt is.
Hoe je het contract verstuurt
De overeenkomst hoeft niet in het Spaans. Nederlands of Engels is prima, zolang beide partijen de tekst begrijpen. Houd er wel rekening mee dat een anderstalig contract bij een geschil voor een Spaanse rechter vertaald moet worden; verhuur je veel aan Spaanse gasten, dan is een tweetalige versie het overwegen waard.
Een handtekening met pen is niet nodig. Een overeenkomst komt tot stand door aanbod en aanvaarding, en een e-mail waarin je gast bevestigt akkoord te gaan is daarvoor voldoende bewijs. De praktische route:
- Stuur het contract mee met de boekingsbevestigingDus vóórdat de aanbetaling binnen is, niet erna. Zo kan de gast de voorwaarden lezen voordat hij zich bindt — wat ook meteen de eis van het consumentenrecht is dat voorwaarden vooraf kenbaar zijn.
- Vraag om een korte bevestigingEen reply met "akkoord" volstaat. Bewaar die mail bij de boeking.
- Bevestig de aanbetalingPas dan is de boeking definitief; zet dat ook zo in je contract.
- Stuur de registratielink voor de gastgegevensEen paar dagen voor aankomst, zodat je binnen de wettelijke termijn kunt melden.
- Bewaar alles bij elkaarContract, akkoordmail, betaalbewijs en de gastgegevens. Bij een geschil of controle heb je dan één map in plaats van een zoektocht.
Of laat je website het regelen
Met Casa Hero verstuur je vanuit je beheerpaneel de boekingsbevestiging met je voorwaarden, houd je alle boekingen en gastgegevens bij elkaar en deel je de registratielink voor de gastenregistratie. Vast bedrag per maand, geen commissie per boeking.
Wat eigenaren vergeten vast te leggen
- Het maximale aantal personenZonder dat artikel heb je geen grond om extra gasten te weigeren — terwijl overschrijding van je vergunde capaciteit ook een vergunningsprobleem is.
- De check-outtijd"Vertrek op zaterdag" is geen afspraak als je schoonmaakster om tien uur voor de deur staat.
- De gastenregistratieLeg vast dat je de gegevens vóór aankomst nodig hebt. Zie de uitleg over SES.Hospedajes.
- Wat er niet in de prijs zitEindschoonmaak, toeristenbelasting, verwarming van het zwembad, extra bedlinnen. Achteraf bijbetalen voelt altijd als een streek, ook als het klopt.
- Onderverhuur en doorverkoopEén zin die het verbiedt voorkomt dat je woning zonder jouw medeweten wordt doorverhuurd.
- De regels van de vereniging van eigenarenVerwijs ernaar in je huisregels. Klachten van buren over jouw gasten komen uiteindelijk bij jou terecht.
Aan de slag met het model
Drie pagina's, tien artikelen, invulvelden op alle plekken waar jouw gegevens komen. Vrij te gebruiken en aan te passen.
Over de huurovereenkomst
Een schriftelijk contract is niet in alle regio's wettelijk voorgeschreven, maar wel sterk aan te raden. Zonder schriftelijke afspraken moet je bij schade, een geannuleerde boeking of een gezelschap dat met meer mensen komt dan afgesproken terugvallen op wat je onderling hebt gemaild. Sommige regio's eisen bovendien dat de voorwaarden vooraf kenbaar zijn gemaakt aan de gast.
Nee. Artikel 5.e van de Ley de Arrendamientos Urbanos sluit toeristische verhuur uitdrukkelijk uit van die wet. Je overeenkomst wordt beheerst door het Burgerlijk Wetboek en door de toeristische regelgeving van de autonome regio waar de woning staat. Dat geeft je veel contractvrijheid, maar het betekent ook dat je zelf moet vastleggen wat de huurwet anders voor je geregeld zou hebben.
Bij een boeking via een platform gelden de voorwaarden van dat platform, inclusief hun annulerings- en schaderegeling. Een eigen contract is dan niet gebruikelijk en soms zelfs in strijd met de platformregels. Verhuur je direct via je eigen website, dan is er geen platform dat iets voor je regelt en is een eigen overeenkomst juist essentieel.
Ja. Omdat toeristische verhuur buiten de huurwet valt, gelden de wettelijke regels over de fianza daar niet en bepaal je de hoogte zelf in het contract. Gebruikelijk is 150 tot 500 euro, afhankelijk van de woning. Leg vast waarvoor de waarborgsom dient, binnen hoeveel dagen je hem terugbetaalt en dat je inhoudingen gespecificeerd onderbouwt.
Nee. Het herroepingsrecht bij een overeenkomst op afstand geldt niet voor accommodatie die op een specifieke datum of voor een specifieke periode wordt geleverd. Je annuleringsvoorwaarden gelden dus gewoon, mits ze redelijk zijn en vooraf duidelijk kenbaar zijn gemaakt.
Neem het maximale aantal personen expliciet in het contract op, gekoppeld aan de capaciteit op je toeristische vergunning. Zo heb je een grond om extra personen te weigeren of de overeenkomst te beëindigen. Overschrijding van de vergunde capaciteit is ook een risico bij een controle: dat is een overtreding van je vergunningsvoorwaarden, niet alleen een contractkwestie.
Ja. Een overeenkomst hoeft niet met pen en papier te worden getekend. Stuur het contract mee bij de boekingsbevestiging en vraag om een bevestiging per e-mail of een vinkje bij het boeken. Bewaar die bevestiging samen met het contract; dat is je bewijs dat de gast met de voorwaarden akkoord is gegaan.
Je mag het vrij gebruiken en aanpassen aan je eigen woning en voorwaarden. Het is een startpunt, geen juridisch advies: regionale regels verschillen en jouw situatie kan afwijken. Laat het model bij een eerste verhuur of bij twijfel controleren door een Spaanse advocaat of gestor.